1.熟悉程序

接收入住通知→準備材料→提交業主材料→領取和檢查開發商提供的文件→驗收房屋→就驗收中存在的問題提出質詢和書面整改意見→與開發商協商，獲得解釋和問題整改的書面承諾→簽署《房屋驗收交接表》并領取鑰匙。

重點提示1:簽訂《房屋驗收交接表》，意味著消費者認可開發商交付的房屋是否符合合同。因此，消費者應先驗收房屋，整改質量問題，然后簽署《房屋驗收交接表》。

重點提示二:繳納物業費不是購房者查房的必要條件，開發商和物業公司不得限制購房者查房和接收房屋。

二.準備工具

1.橡膠錘:用于檢查墻壁、地板、窗臺空鼓；

二、盆或桶：用于檢查排水是否通暢；

三、卷尺：用于測量房屋凈高；

4.20米長的透明水管：用于檢查地平；

5.塑料袋:用于檢查防水；

六、萬用表：用于檢測電路；

7.驗電插頭：用于檢查插座是否脫線。

8.相機:用于拍照取證；

9.其他工具。

3.查看資料

(一)配套項目

入住前，業主應首先檢查物業服務公司是否按照《鄭州市新建住宅小區交接驗收辦法》的規定對小區的設施、設備和公共環境進行了驗收。如果了解小區是否按規劃設計建設，可以根據規劃詳圖或總平面圖等相關資料，主要查看小區布局、建筑數量和擺放、綠地和活動區、小區道路、綠化、雕塑小品、機動車停車場、非機動車車棚、信報箱、物業管理服務室、會館、消防、變配電、安防監控、建筑自動控制、電梯等設施設備是否與設計一致。

房地產交付應五通一平，即通電、通路、供水、燃氣、污水和土地平整。園林綠化是否完成。

(二)物業服務

業主應查看相關物業服務的合同和文件，了解住宅物業服務的概況和收費情況。

在新建住宅區，業主大會和業主委員會尚未成立，但物業管理已經開始。因此，開發建設單位應代表業主按照一定標準選擇物業服務企業實施項目前期物業管理，并與其簽訂前期物業服務合同。前期物業管理合同是行政主管部門制定的示范文本，對物業服務公司和業主具有約束力，將公平維護業主和物業服務公司的合法權益。業主大會成立并與其選定的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效后，前期物業管理合同終止。

關于物業服務費繳費的起始時間和繳費人的問題。根據有關規定，凡納入物業管理范圍但尚未出售，或因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費或物業服務資金由開發建設單位全額繳納。因業主自身原因未辦理入住手續或房屋入住手續后未實際居住而造成的房屋空置，業主應按物業服務合同全額繳納物業服務費。

(3)兩書一表(或一單)

業主收樓時，首先要檢查開發商是否具備交付房屋的所有文件和資料，必要時可以要求核對相應的原件。只有證件(原件)齊全，才簽署《房屋驗收交接表》。開發商手續不完整的，業主有權拒絕在相應手續上簽字，并要求開發商承擔逾期交付的違約責任。

這些文件主要包括兩書一表(或一單)。兩書是指《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》、《五大責任主體工程竣工驗收備案受理收據》。

商品房質量保證書是開發商對房屋質量和保修期限的承諾。

《商品房使用說明書》是對房屋結構、性能、各部分、部件類型、性能、標準的說明，以及使用注意事項。

《建設工程竣工驗收備案表》是房地產向主管部門報告驗收備案的詳細信息，是開發商必須對房地產負責的標志性文件。

《五大責任主體工程竣工驗收備案受理收據》是建設、勘察、設計、施工、監理單位聯合驗收合格，并向建設主管單位提交資料備案的受理收據。

商品房質量保證書.商品房使用說明書原件及建筑工程竣工驗收備案表復印件可帶走。

此外，還有《管道分布竣工圖(水.強電.弱電.結構)》等。

四.房屋驗收

1.看房間

首先，仔細檢查每個房間是否達到直線、平面、正角。直線是指陰陽線要直；平面是指室內六個面要平；角是指空間角要正。

2.看墻壁

首先要仔細檢查每個房間的墻壁是否平整，墻壁是否有裂縫、空鼓、污漬和表面剝落，門窗、陽臺等部位是否有裂縫，尤其是房子和陽臺之間的接縫是否有裂縫，這種裂縫很可能是危險的。如果在收房過程中發現房間內的墻壁結露，應考慮外墻做的保溫層是否有問題。

3.看頂棚

檢查天花板是否有裂縫，抹灰是否有脫皮、裂縫、霉斑等問題。

4.查滲水

主要分為外墻、屋頂滲水和廚房衛生間墻體、頂面滲水。外墻和屋頂滲水最好在房子交付前，下大雨后第二天檢查。這個時候如果墻有問題，一目了然。廚房衛生間墻壁頂面滲水，可以檢查相關部位是否有水漬、裂縫、粉刷是否有脫皮。

5.查地面

樓層表層與基層的粘結是否牢固，是否有空鼓；整個表層是否平整，是否有裂縫、脫皮、起砂現象。衛生間.陽臺地面應低于相鄰地面至少2厘米，不得有積水、泛水和滲漏。

6.測層高

房屋層高是指房屋上下兩層樓層(標準層)之間的垂直距離，或者從樓層到地面(底層)之間的垂直距離，或者從樓層到屋頂(頂層)之間的垂直距離。室內凈高加上20cm左右的樓層，即表層厚度等于房屋層高。消費者可以在每個室內四角和中心的五個點測量房屋的層高，看看是否符合合同。

7.試門窗

首先看門的品牌、材質、功能是否與開發商的承諾一致，注意周圍的密封性是否好。如果門框間隙大，要求調整，試試鎖是否好用；看門是否自由打開，是否有特殊噪音，關閉是否嚴格；貓眼是否清晰，門鈴是否正常，電子防盜對講系統是否正常，單元門是否可以控制和打開。

窗戶要注意窗框的材質和規格，窗玻璃的材質和厚度是否符合承諾，是否有雙玻璃改為單玻璃，是否有缺陷；窗戶與混凝土是否無縫隙，窗戶開關是否靈活，鎖是否正常，窗戶的密封性能如何，注意窗臺是否滲水，密封條是否完整牢固，窗戶底部的滑道是否光滑，護欄是否牢固，紗窗是否配置。

8.上下水

上下水管道是否有滲漏、泄漏和堵塞現象。打開水龍頭，盡量讓水流大一點。急一點，試試水壓和排水速度。每個地漏都要進行通水試驗，可以用盆或桶裝滿水倒入，看是否暢通。

9.驗防水

這里是指廚房和衛生間的防水。具體方法是:用塑料袋裝滿沙子，放在地漏上，然后在廚房和衛生間儲存一些水(約1~2厘米高)。24小時后，去相應的下廁所，看看頂部有沒有漏水。這個測試最好和上層居民同時進行，這樣既可以測試自己廁所的地面有沒有漏水，也可以測試自己廁所的頂部有沒有漏水。

10.檢查電路

漏電保護安全可靠，電氣插座安裝平整牢固，電源接通正常；關閉分閘，檢查分閘是否完全控制分支線路。

如果電表在室外，檢查它是否能控制室內燈具和室內插座。方法是開門后看室內是否完全斷電。如果電表在室內，檢查閘門是否控制室內電器�？刂崎l門應分開。如果室內應設置控制燈光的閘門和控制插座的閘門，空調線路應與其他線路分開。

距地面30cm高的插座必須配備安全裝置，廚房和廁所應靠近通風道。洗手盆上方不應有插座。衛生間洗澡用的電源插座應為防潮插座，并有防濺措施；衛生間的照明燈座必須是磁安全燈座。

檢查開關和插座的牢固性；用力拉電話和電視線路，看是否虛設。插座是否正常通電，是否有保護措施，燈是否亮，開關是否正常，有線電視線、電話線、網絡線是否通電。

11.驗雙氣

供暖設備有兩種，一種是散熱器，一種是地暖。散熱器類型更直觀。一般情況下，供暖管道穿墻穿過樓板時應設置套管(在管道與墻壁或樓板的交接處，在管道上設置一小段管道)。地面套管應高出地面2~3厘米，地面初裝修時應高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后起墻壁和樓板。供暖管道是否通暢或泄漏需要使用專業工具進行檢測，供暖公司、開發商和物業公司會在第一個供暖期前通知供暖測試。因此，在驗收房屋時，沒有必要進行特殊檢查。燃氣管道應檢查是否通暢和安全。

12.設施產權的定義和其他

燃氣表、電表、水表三表到戶，表內產權歸用戶，表外產權歸城市公用企業。檢查銷售合同中注明的設施、設備是否有遺漏，品牌和數量是否一致。一般來說，室內應清潔，無污垢，窗戶應清潔，地漏和雨水應無堵塞雜物。

如果買精裝公寓，還要檢查裝修是否符合約定的設計要求，裝修材料的品牌、型號、規格是否符合合同。最后，要注意室內空氣質量的檢測，以免影響健康。

上述項目檢查結束后，應查抄水表、電表底數，以便日后計費使用。

消費者完成房屋驗收后，如有問題，應就驗收中存在的問題提出詢問和書面整改意見，并與開發商協商，得到問題的合理解釋和書面整改承諾；如果沒有問題，可以簽《房屋驗收交接表》，裝修入住。

提示:房屋檢查員一般作為專業人士或業主朋友協助購房者驗收房屋，提供專業參考意見，幫助購房者及時發現房屋質量問題，并與開發商協商整改解決。但房屋檢查員的房屋檢查報告沒有法律效力，只能作為參考證據