成本圈金鑫先生說:近年來，大多數房地產經紀人采用模擬清單招標，簽訂暫定總價合同，后期重新計量固定總價合同進行招標。很多房地產經紀人不是采用傳統的名單招標模式，而是采用市場價格系統的名單模式(即招標人的企業定額標準)，全額費用包括綜合單價、內置計算規則、形式條款，進行風險轉移。許多市場價格系統清單提供全部費用綜合單價，投標人只需在綜合單價后面的空格中填寫下降浮動率即可。

模擬列表與傳統列表相比，重量增加了這一環節，看起來很簡單，但實際上陷阱很重，稍微不小心就中招了。招標人不僅是游戲規則的制定者，他也是參加的選手，也是裁判員，集公、檢、法于一身，發言權至高。

由于投標人對傳統計算規則有習慣性的思維定式，防范更加困難，對投標人的綜合能力提出了更高的要求。

陷阱1:模糊規則

許多招標文件重量計算規則采用招標人企業定額規則(非定額規則)，其計算規則特征:規則不完整，前提不明，可以進行多種說明，模糊正確，發生爭議時，本活動的最終說明權歸舉辦者所有

例1、計算規則:地溫按地面面積計算

再計量審查時，所有者不按地面凈面積計算，而是按地溫線圈最外面管的外皮尺寸計算面積，從墻面到最初管之間的工程量減去(見意圖1)。理由:從墻面到最初的管子的距離是地溫的面積以外。廁所也要扣除大便器所占的面積。原因:大便范圍內沒有地溫管。至于地暖的面積內的為何也要扣除，卻不予理睬。

地溫的地面面積是什么面積？你的習慣思維一定是內部凈面積。規則利用你的思維方式，模糊正確。由于非定額規則，定額站也無法解釋，只能讓雙方協商，解釋權最終還在業主一方。原本有微利的單價，經過這個按鈕，工程量減少，很快就會出現赤字。以4.90×3.60米的主臥室為例，實際扣除工程量為：（4.70×2+3.24×2-0.90房間門）×0.16 間距≈ 2.40m2，占地面面積的2.40÷（4.7×3.4） ≈15.0%。16萬m2的住宅工程，扣除≈15%的工程量，其損失不可謂不巨大。

例2、計算規則:扶手按圖示尺寸延長米計算

陽臺不銹鋼扶手的一側或兩側為外墻，外墻為100mm厚FS一體化保溫板。審查時無視埋入材料和膨脹螺栓錨在結構中的事實，強制扣除的保溫板厚度所占的長度(見意圖2)的理由:顯示尺寸。凹形陽臺兩側靠墻，共扣除200mm，外欄為304不銹鋼，每米單價240元，陽臺扣除48元，16萬mm以上住宅工程，累計為大金額。

陷阱2:雙重標準

計算規則:建筑工程扣除門窗開口、過人孔、空圈、嵌入墻壁……占有的體積、突出磚墻面的窗臺虎磚…三皮磚以下的屋檐和腰線等體積也不增加。

招標計算規則和定額計算規則幾乎沒有區別。規則不明確是圖示尺寸還是施工尺寸，重量審查時，開口扣除不按平面圖、門窗表的0.9×2.20尺寸(看屏幕截圖3)，按0.9寬×2.31高扣除。理由:門洞下面沒有磚墻。因為沒有結構，所以必須根據施工尺寸扣除地溫層、表層所占的厚度(見意圖4)。

但計算外墻保溫抹灰面積時，不按實際施工尺寸，依然按圖紙尺寸扣除開口面積(見意圖5)。

例如，外窗規格為1800×1400，窗側壁厚30mm的保溫砂漿涂抹后，實際施工尺寸約為1740×1340。雖然各單位的施工方法不同，成活后的洞口尺寸大小會有差異，但絕對小于1800×1400。

陷阱3：敵明我暗，文字游戲

例1、計算規則：混凝土不分標號，按平均標號C30單價執行。

業主招標時只下發數張建筑方案圖，無結構圖也無任何結構說明。投標人根本無法判斷，也無從判斷。據重量計算，工程混凝土加權平均單價超過C35。根據當地市場，混凝土水平差額為15元。工程的混凝土含量為0.49m3/m2。僅此一項，損失額換算成建筑面積7.35元/m。

顯然，知道設計意圖的人只委托設計的招標人，制定這樣的規則，明顯準備好了，敵明我暗，百發百中。沒有充分的把握，就不會出現這樣的規則，冒著這個風險。

例2、計算規則:商品混凝土以××市場信息中商品混凝土C30非泵送的信息價格為基準，另行計算泵送費用。

這個規則邏輯奇怪，定義惡意:非泵送凝土，+泵送=泵送凝土。

泵送混凝土塌陷度大，水泥用量大，同時含泵送劑，因此單價略大于非泵送混凝土，當地泵送和非泵送信息價格差為10元/m3左右。招標文件玩文字游戲，在泵前加上非字，看起來不經意間的非字符折合建筑面積4.5元/m(泵混凝土含量約為0.45m3/m)。

陷阱4:至高發言權，單方面強制

招標文件:材料差距:本總包招標差距僅調整混凝土、鋼筋、砌體、電線電纜、鋼管(焊接鋼管、鍍鋅鋼管、無縫鋼管)5個主要材料……

例如1、砌體是磚和砂漿構成的合體，砂漿是砌體的一部分，砂漿構成的水泥、黃砂、石灰、水也應該調整。但是，價格調整時，業主只補充磚、塊，水泥、黃砂、石灰不調整。原因:水泥、黃砂、石灰不是砌體。且理直氣壯，不容置疑：我們公司從來的政策。全國各地所有的開發項目，水泥、黃沙、石灰一律不調，本工程自然不例外。

其實業主也很清楚，這是因為文字沒有定義，邏輯不嚴格。如果調整建筑砂漿中的水泥、黃砂、石灰，這個口一打開，抹灰砂漿用的水泥、黃砂、石灰投標人也必須調整，一個工程總是一國兩制，只調整建筑砂漿不調整砂漿。所以，只能強制否定，以免后患。

同樣，在工程材料、旋轉材料的定義不明確的前提下，模板支撐、腳手架中的攤銷鋼管(同屬焊接鋼管)的差距也被強制取消。

例2、計算門窗側墻保溫抹灰時，只計算側墻混凝土面抹灰，不計算100mm厚FS保溫板上抹灰面積。(見圖6)

以1.8×1.4窗為例，扣除的工程量為(1.8+1.4)×2×0.12(100mmFS保溫板+20mm外抹灰厚度)≈0.77m，占窗面積的30%。加上聚合物抗裂砂漿、網布、外涂料，連接工具材料，實際成本在120元/m以上。根據外門窗面積占建筑面積的0.28，16萬m的住宅工程(考慮到門側壁面積的比例相對較小的因素)累計損失約為百萬左右，不能說不大。

結語

上述例子只是滄海一粟，以格式條款排除招標人自身義務，排除招標人權益的規則、條款數不勝數。重量計量后顯示的數據分析，受上述不公平規則影響的成本占總價格的1.5%以上。其中，投標人的綜合技術能力強，有些可以有效預防，但欺負、單方面強制，無法挽回。傳統名單大多是名槍，模擬名單中除了明槍以外，更多的是暗箭。故報價時需考慮霸凌、單邊不公平因素對成本的影響。

模擬列表最重要的一點也是最困難的一點，成本的預測、預測(根據模擬列表的預測總價格綜合計算該項目的投資額和結算額)。特別是模擬列表中沒有圖紙或者只提供幾方案圖的情況下，這樣的工程必須根據模擬列表的說明，根據自己的實際情況，結合當地的習慣、市場行情等，比較數據庫的技術經濟指標數據。不僅要從微觀的角度來看，還要從宏觀的角度來判斷。微觀上，盡量充分考慮不利因素，宏觀上進行綜合評價、控制(如上述霸權、單方面不公平因素)。因為在很多情況下，你提出的明確、疑問，甲方為了避免風險，請自己考慮回答。

成本圈田偉先生說:重點強調施工公司在投標階段計算投標工程量清單的重要性，否則可能面臨巨大損失。一眼就能看到洞，能及時停止損失，這就是成本人核心競爭力的表現。在投標階段計算投標工程量清單一目了然的洞，不僅是空洞的口號，也是經驗的累積沉淀和綜合實力的表現。