上海21日“修改”房地產登記相關規定。市房屋土地資源管理局21日發布通知稱，上海市近日根據《物權法》重新梳理了2003年制訂的《上海市房地產登記條例》，并出臺了《上海市人民政府關于貫徹做好本市房地產登記工作的若干意見》。新規定的重大變化之一是房地產登記日的定義發生了變化。房地產登記日期由原規定的登記申請受理日期變為房地產登記日期。兩者之間的差距約為10天。

在現在的房地產買賣交易中，很多購買者在房地產登記機構的受理日，也就是說登記機構發行收據后，支付了所有的房費。新規定出臺后，更合適的方法是在注冊機構的房地產證明書被批準記錄或者拿到房地產證明書后支付房費。

為了配合《物權法》實施，市里修改了房地產登記的規定。上海市住宅土地資源管理局21日發布通知，上海市政府最近根據《物權法》重新整理了2003年制定的《上海市房地產登記條例》，制定了《上海市人民政府關于貫徹市房地產登記的幾點意見》(以下簡稱《幾點意見》)。該《意見》根據《物權法》進行了更加人性化的修改，重新規定了房地產登記機構的責任、登記日期、預告登記、修正登記、異議登記等內容。

一房兩賣，跳躍價格希望成為歷史

根據《物權法》的規定，市預告登記雙方合意，對于不分割房間和現在房間的單方面申請預告登記的，登記機關必須檢查當事人的預告登記，雙方的預告登記還有操作程序。房地產市場行情走好時，賣家隨時毀約，不停跳價的現象，在新的房地產登記細則實施后，有望在房地產市場上消失。

政策

現在的房間也可以預告注冊

本市《注冊條例》對預告注冊的原有規定，可以單方面申請，也可以雙方申請的預告注冊失效日期，期待房間從最初注冊日2年，現在的房間從預告注冊日起2年。

現在根據《物權法》的規定，市里的預告登記雙方都很滿意，不分房間和現在的房間的單方面申請預告登記的情況下，登記機關必須檢查當事人申請預告登記的約定文件，雙方預告登記的情況下，仍然保持現有的操作程序。

一般的不動產登記是登記現實的不動產權利，預告登記是將來發生不動產權利變動的請求權，具有排除他的效力，可以防止住宅所有權人一家兩家出售。

◇律師解讀◇

衛新上海合作律師事務所律師

過去，預告注冊制度已廣泛應用于期待房間的銷售。但是，原有的法規中并沒有針對現房和二手房可以預告登記的相關條款。衛新律師說，購買期待房時，簽訂預售合同后，購買者收到的預告登記證明書實際上是預告登記。交房后，購房者用預告登記證書交換生育票。這次新的不動產登記細則，特別是在規定中加入了不分室和現場，對于購買新房和二手住宅的人來說是很好的保障。

對于新房購買者來說，預告登記后，可以避免開發人員在過戶前抵押銷售的房地產但是，衛新律師表示，這項規定的公布對規范二手住宅的買賣有更大的意義。房地產市場行情好的時候，賣方暫時違反合同跳躍的現象很普通。“現在房地產市場中，大部分的糾紛都是二手房違約糾紛。”他表示。該規定出臺后，買方支付意向金和預付款后，賣方可向注冊機構申請預告注冊，通過法律保障自己對房屋所有權的優先購買權，防止賣方在一段時間后違約漲價。

不必過早支付房費

在當前房地產買賣交易中，許多買家在房地產登記機構的受理日，即登記機構發行收據后，向賣方支付了所有房費。但新規出臺后，這種做法會給買家帶來很大的風險。更合適的方法是，在注冊機構的房地產證明書被批準記錄，或者拿到房地產證明書后支付房費。支付所有房費的時間比以前晚10~20天。

◇政策變化◇

“登記日”界定重要變化

《物權法》第14條對物權效力發生的時點做了明確規定，即“不動產物權的設立，變更，轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”。

本市《登記條例》第11條規定，“經審核符合規定的，房地產登記機構應當將有關事項記載于房地產登記冊，登記申請的受理日為登記日。”

由于登記日的含義實質是房地產權利變動發生效力的日期，因此，本市原來以記載日溯及至受理日為登記日的規則，應當依《物權法》所確定記載生效的原則作出調整，調整后的登記日以記載日為準。《若干意見》中也明確要求登記機構將經審核符合規定的房地產登記事項記載于登記冊，并將記載之日注明為登記日。需要提醒的是，在登記機構審核期間，可能發生查封，異議登記等情況，會給房地產交易帶來潛在的風險。

◇律師解讀◇

根據現在的房地產交易操作，購買者向銀行申請住房貸款的話，登記日期變化的風險會大幅度降低。因為銀行一般在發行房地產證明書后發行。這一新規定出臺后，全款付清的購房者尤其要留意。衛生新律師說。他表示，目前房產交易中，如果沒有申請房屋抵押貸款，最常見的做法是，在簽訂房產買賣合同時，付30%的首付款，在交易中心過戶后，付60%的房款，開具收據后，付清尾款。

房地產登記機關受理日，登記機關向購買者發行收據。之后進行審核，一般需要10-15天。批準后登記入口簿。然后提交證明書制作部門制作房地產證明書。這一過程又需要5天左右。”衛新律師向早報記詳細介紹了整個房產登記的受理過程。

按照新規定，登記日的界定發生了變化，也就是說，購房者必須再多等10日~15日登記入冊后，或者干脆等20天產證到手后，再支付全部房款，才萬無一失。否則，期間如果物業發生查封，異議登記等情況，將給購房者帶來風險。

登記多了3個月“拖延期”

本市對預告登記時效作了新調整，即對預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地使用權，房屋所有權和房地產他項權利登記之日起三個月內未申請房地產登記的，預告登記失效。以往，預告登記的時效只能持續兩年。今后，預告登記的“效力”持續到債權消滅或者預告登記當事人可以進行不動產登記后三個月內。“全程”保護申請預告登記的購房者。

◇政策變化◇

預告登記時效更人性化

《物權法》第21條規定，“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記自動失效。

上海市《注冊條例》對預告注冊的原始規定，預告注冊失效日期，期待房間為初始注冊日期2年，現在房間為預告注冊日期2年。

現在根據《物權法》的規定，預告登記的時效也相應調整，即預告登記后債權消失，或者可以自己進行土地使用權，房屋所有權和房地產其他權利登記之日起3個月內未申請房地產登記的，預告登記失效。

◇律師解讀◇

按照目前的規定，預告登記的效力一直持續到債權消失，或者預告登記人可以進行房地產登記。該規定確保購買期待住宅的購買者在獲得產權之前，權利一直受到保護，不拘泥于兩年的期限。更人性化的是，新的規定增加了預告登記當事人3個月的延期。

也就是說，從申請預告登記到取得生育證的日子，之后的3個月以內，你的權利得到了保障。衛生新律師說。